ABOGADO EJECUCIÓN HIPOTECARIA EN TOLEDO. ABOGADO EJECUCIÓN HIPOTECARIA EN TOLEDO.

La regulación de la ejecución hipotecaria en Toledo y España:

En base al informe emitido por el INE, sobre ejecuciones hipotecarias, del último periodo correspondiente al año 2018 (DOS MIL DIECIOCHO):

Siendo INE = Instituto Nacional de Estadística.

Se llevaron a cabo 1.182  (MIL CIENTO OCHENTA Y DOS) ejecuciones de hipotecas iniciadas sobre viviendas.

Aunque parezca alarmante, dicha cifra indica un descenso en relación con el mismo periodo del año anterior. Concretamente un 27,1% (VEINTISIETE COMA UNO)  menos.

¿A qué se debe ese enorme descenso? En opinión del presente despacho de abogados en Toledo:

Se deba a la posible y parcial finalización de la crisis económica y en relación con ello al aumento del trabajo y del poder adquisitivo.

Además, entendemos que también han influido en el descenso, las modificaciones realizadas sobre la legislación relacionada con el procedimiento hipotecario, en base a:

Un aumento de la protección de los consumidores a nivel de la protección existente en la UE.

Siendo UE = Unión Europea.

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Ahora bien, la pregunta que más veces realizan tanto los clientes como los compañeros y conocidos, sobre desahucios, en nuestro despacho de abogados en Toledo:

¿Puede evitarse un desahucio?

La respuesta no es sencilla, ya que un desahucio siempre es una situación muy difícil.

Pero les daremos una serie de pautas, si quiere conocer las respuestas a su caso en concreto, por favor, contacte con este despacho.

Nuestros profesionales de ejecución hipotecaria, bancarios y desahucios en Toledo, estarán encantados de atenderle, asesorarle y llegado el caso, también defender sus derechos e intereses.

En primer lugar, antes del inicio de la ejecución hipotecaria, nuestros profesionales proceden a negociar y defender sus intereses frente a la entidad bancaria.

Para ello, los abogados de bancario están preparados y en todo momento mantienen informado al cliente tanto de la negociación como de la estrategia.

Nuestros profesionales en Toledo, conocen las medidas que utilizan las entidades bancarias como por ejemplo son:

Los aplazamientos, las novaciones, las modificaciones del contrato y de las condiciones indicadas en la escritura de préstamos.

Incluso cambiar el contrato de préstamo por un alquiler social.

El alquiler social, por un precio asequible para nuestro cliente, le permite seguir alojado en la vivienda objeto del procedimiento de ejecución hipotecaria.

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Les recordamos que la mayoría de los bancos de España, se han adherido al Código de Buenas Prácticas Bancarias;

En dicho Código, de indican como colectivos a los que debe aportárseles flexibilidad con las condiciones de la hipoteca a:

En primer lugar indicaremos a las familias que tienen a todos sus miembros en desempleo;

Y que además, el pago del préstamo sea superior al 60% (SESENTA POR CIENTO) de los ingresos y que la hipoteca recaiga sobre la vivienda habitual.

Junto con los requisitos anteriores, además tenemos que añadir que:

– No supere la cantidad de 120.000€ (CIENTO VEINTE MIL EUROS) en pequeñas poblaciones.

– Y que no supere los 200.000€ (DOSCIENTOS MIL EUROS) en las grandes poblaciones.

Una de las más principales modificaciones en la legislación sobe desahucios, fue la aprobación de la “Ley Antidesahucios” y las medidas de su contenidos.

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Dichas medidas, tienen como objetivo principal, la protección de los deudores hipotecarios en Toledo y resto de España.

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Las medidas, consisten principalmente en ampliar las causas por las que el deudor puede realizar su oposición a la ejecución.

Podría decirse, que la medidas más famosa es la consistente en alegar cláusulas abusivas en el contenido de la escritura o contrato hipotecario.

Si bien esta ley ayuda a muchos deudores hipotecarios, no ayuda a todo, por lo que muchos no entran dentro de la casuística de oposición a la ejecución hipotecaria.

Destacar que el TJUE declaró que en la nueva legislación, se quebrantaba la protección del consumidor, por lo que al estar incompleta la consideró insuficiente.

Siendo TJUE = Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Sin ir más lejos, la sentencia del TJUE con fecha de 17 de julio de 2014, declaró que el contenido del artículo 695.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:

No consigue reconocer no reconocer el derecho del propio deudor ejecutado a poder recurrir la resolución que desestima su propia oposición a la ejecución sobre su bien inmueble hipotecado.

Si bien es cierto, que reconoce otros derechos como son:

El derecho a la paralización de la ejecución por parte del ejecutante y el derecho a la inaplicación de cláusulas abusivas.

Siempre y cuando, éstas últimas afecten de forma negativa al deudor hipotecario.

Como se puede apreciar, tanto la materia, como la legislación y normativa reguladora son muy difíciles y se aconseja contar con profesionales.

Son procesos largos y complicados, además de ser aconsejable contar con profesionales que dominen la materia de forma actualizada como nuestros abogados.

Como en todo procedimiento legal o judicial, nuestro principal objetivo es defender tanto sus derechos como sus intereses de a la ley.

Nuestros abogados de ejecuciones hipotecarias en Toledo, se mantienen constantemente actualizados en la materia hipotecaria y bancaria.

Debido a todo lo expuesto, podemos proporcionarle un servicio de calidad tanto en el asesoramiento como en la defensa.

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LA SUBASTA EN PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA:

Para realizar la subasta de una ejecución hipotecaria, es necesario que concurran postores;

Y además, que su postura sea igual o superior al 70% (SETENTA POR CIENTO) del valor inicial por el que ha salido a subasta.

Y si, a favor del mejor postor, será aprobado el remate.

Pero no siempre el mejor postor ofrece una cifra igual o superior al 70% (SETENTA POR CIENTO) del valor inicial de subasta del bien:

Cuando el mejor postor ofrezca menos del indicad porcentaje, el ejecutado podrá proponer a un tercero que mejore la oferta indicada por el mejor postor.

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¿De cuántos días dispone el ejecutado para proponer a un tercero que mejore la oferta del mejor postor de la subasta?

De 10 (DIEZ) días, a partir de la celebración de la subasta. Y ese postor deberá ofrecer una cantidad dineraria superior al 70 %.

El 70 por ciento se corresponde con el valor inicial del bien al salir a subasta.

Excepcionalmente, el tercero presentado podrá ofrecer menos del 70% (SETENTA POR CIENTO) del valor inicial de subasta del bien, siempre y cuando:

La oferta del tercero mejora a la del mejor postor y que sea suficiente como para conseguir la satisfacción completa del derecho del ejecutante.

Para el caso de que transcurra el plazo de 10 (DIEZ) días, sin que el ejecutado aporte a un tercero competente con los requisitos indicados:

El ejecutante ya tiene la posibilidad de solicitar la adjudicación del bien subastado por uno de estos 2 (DOS) valores:

Bien por el 70% (SETENTA POR CIENTO) del valor inicial de subasta, o bien por la cantidad debida completamente.

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¿Cuál es el límite inferior de las ofertas en las subasta?

Cualquier cantidad superior al 60% (SESENTA POR CIENTO), pero no del valor inicial de la subasta, sino del valor de tasación del bien subastado.

Es decir, a partir del 60´01 % (SESENTA COMA CERO UNO POR CIENTO) del valor del precio obtenido mediante tasación del bien.

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¿Qué sucede si el ejecutante no ofrece un mejor postor?

Si el ejecutante no hace ningún uso de la facultad de proponer un mejor postor indicado en el párrafo anterior, ¿qué sucede?

Se procede a aprobar la propuesta de remate del mejor postor de la subastase aprobará el remate en favor del mejor postor;

Con el límite inferior de que la cantidad supere al menos el 50% (CINCUENTA POR CIENTO) del valor obtenido en la tasación.

Para el caso de que el valor sea inferior al límite indicado, al menos tiene que cubrirla cantidad total de despacho de la ejecución.

Al valor de la ejecución, debemos añadirle las costas e intereses correspondientes.

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Para el posible caso de que la oferta o propuesta no cumpla con los requisitos indicados anteriormente ¿qué sucede?

El Letrado de la Administración de Justicia responsable de dicha ejecución, procederá a oír a las partes y posteriormente resolver sobre la aprobación del remate.

La aprobación o no del remate, procederá de las circunstancias concretas de cada caso y de la conducta y buena fe del deudor.

Además de las anteriores, el deudor debe cumplir con sus obligaciones y deben tenerse en cuenta el hecho de lograr la satisfacción del acreedor.

Dicha satisfacción del acreedor, puede lograrse también, en caso de ser necesario, con la realización de otros bienes diferentes.

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¿Qué sucede si no concurren postores en la subasta?

El acreedor, dentro del plazo legal de 20 (VEINTE) días, tendrá la posibilidad de pedir la adjudicación del bien.

Si el bien es diferente a la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por la mitad del valor de subasta.

Además de la cantidad indicada del 50% (CINCUENTA POR CIENTO), también tendrá la posibilidad de adquirir el bien por la cantidad total de la deuda.

De tratarse de la vivienda habitual del propio deudor, el importe de la adjudicación, tiene que ser mínimo del 70% (SETENTA POR CIENTO).

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Cuando decimos el 70% (SETENTA POR CIENTO) del valor, nos referimos al precio de subasta del bien y no al de tasación.

En caso de que la cantidad adeudada sea inferior al 70% (SETENTA POR CIENTO) del valor de subasta, podrá ser el 60% (SESENTA POR CIENTO).

Otras causas por ejemplo pueden ser:

Si el importe de adjudicación del bien, cubre la deuda con el ejecutante, se le entregará dicho importe.

Si además, existe sobrante, primero será entregado a los acreedores con derechos inscritos y posteriores:

Como por ejemplo son: cargas anotadas posteriormente a la hipoteca en base a otros procesos también de reclamaciones de deudas.

Ésta deudas pueden ser, bien contra el deudor o bien contra otras segundas hipotecas del bien inmueble.

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El deudor, sólo podrá disponer del sobrante en caso de que los importes cubran todas las deudas.

Para el caso contrario, es decir, que el importe obtenido en la subasta del bien, no cubra el total de la deuda:

El ejecutante obtendrá el importe y cubrirá esa parte de la deuda. Y podrá reclamar el resto de la deuda en otros procedimientos diferentes.

Ésta última indicación, se basa en la realidad de que en España, la responsabilidad por parte de los acreedores de la hipoteca es universal.

Debido a dicha universalidad, el deudor responde tanto con el bien subastado como con el resto de sus bienes tanto presentes como futuros.

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No ocurre lo mismo en los casos relacionados con la vivienda habitual del deudor, ya que existen supuestos con liberación parcial de la deuda en base a la Ley 1/2013:

En el primero de los casos que expongo de dicha Ley:

Para el caso de que la responsabilidad quede cubierta, el deudor quedará liberado de la deuda y sus obligaciones.

El plazo es de 5 (CINCO) años desde el día en que se apruebe el remate o bien adjudicación:

Se realizará en base al 65% (SESENTA Y CINCO POR CIENTO) de la cantidad dineraria pendiente, aumentada solo con el interés legal del dinero.

Otra de las posibilidades de liberación de la deuda, consiste en que el deudor al no poder satisfacer:

Dentro de plazo de 5 (CINCO) el 65% (SESENTA Y CINCO POR CIENTO), proceda a satisfacer el 80 % (OCHENTA POR CIENTO) en los siguientes 10 (DIEZ) años.

Junto con las anteriores, debemos tener en cuenta la consistente en cambiar la titularidad del inmueble en el Registro de la Propiedad.

O bien modificar la posesión del inmueble o en su caso llegar a realizarse el lanzamiento judicial.

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¿Cuál es el siguiente paso tras la realización de la subasta?

Debe realizarse la modificación de la titularidad del inmueble en el Registro de la Propiedad correspondiente.

En la nueva titularidad, debe aparecer el adjudicatario del bien inmueble y además tendrá derecho a su posesión.

Pero claro, en muchos casos el inmueble se encuentra ocupado de forma ilegal por otras personas. ¿Qué debemos hacer cuándo adquirimos un bien inmueble dentro del cual viven otras personas?

Se procederá al desalojo del inmueble, mediante el desalojo judicial.

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Teléfono: 679 60 19 44.

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